En virtud de esta cláusula, que viene incluida en todas las escrituras de hipoteca concedidas por las entidades bancarias españolas, se faculta al Banco ante el más mínimo incumplimiento para reclamarle a su cliente la totalidad del préstamo, de forma que incluso si dejase de pagar una sola cuota la entidad puede demandarle, ejecutar la hipoteca y desahuciarle.
En relación a esta cuestión, La Ley de Enjuiciamiento Civil, hasta la entrada en vigor de la Ley de contratos de crédito inmobiliario en junio de 2019, exigía que el mínimo de cuotas impagadas para poder interponer la demanda sean tres, así que la totalidad de las cláusulas de vencimiento anticipado incluidas en las hipotecas infringían la ley y son abusivas.
No obstante, en la práctica las entidades financieras, antes de interponer la demanda, solían esperar a que el cliente dejase de pagar más de 3 mensualidades.
Y aquí es donde surgía la controversia porque, por un lado, el Banco estaba interponiendo una demanda en base a una cláusula abusiva, pero por otro, había esperado al impago de más de tres cuotas, conforme establecía la Ley de Enjuiciamiento Civil. ¿Qué hacer en estos supuestos?
El Tribunal Supremo no lo tenía claro, así que tras haber planteado una cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), dictó finalmente el 11 de septiembre de 2019 Sentencia resolviendo la cuestión en los siguientes términos:
1. Aquellos procedimientos ejecutivos iniciados antes de mayo de 2013 deberán ser sobreseídos. 2. Las ejecuciones posteriores a mayo de 2013, en las que el incumplimiento del deudor no revista la suficiente gravedad y proporcionalidad, tomando como punto orientativo el del art. 24 LCCI, se deberán sobreseer igualmente. Este precepto faculta a los Bancos a dar por vencido anticipadamente el préstamo si los impagos son, al menos, de 12 mensualidades (o el 3% del capital prestado) si es dentro de la mitad de la duración del préstamo, o de 15 mensualidades (o el 7% del total), si es dentro de la segunda mitad.3. Las ejecuciones posteriores a dicha fecha, en el caso de que el incumplimiento reúna la gravedad prevista en el referido artículo 24 LCCI, podrán continuar su tramitación.
La mayoría de las entidades financieras españolas están adheridas un Código de Buenas Prácticas que el Gobierno creó el mes de marzo de 2012.
En virtud de este Código, a aquellos clientes que se encuentren en riesgo de exclusión se les concede una serie de privilegios:
- Un plazo de carencia en la amortización del capital de hasta 5 años.
- Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años.
- Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25% durante el plazo de carencia.
- Quita en el capital pendiente de amortización.
- Dación en pago de la vivienda, con la obligación de la entidad bancaria de concertar con el cliente un contrato de alquiler social sobre la vivienda durante un plazo de dos años por una renta anual del 3% del importe total de la deuda.
En el año 2015 se publicó la denominada Ley de Segunda Oportunidad, que permitió a las personas físicas no empresarias y familias poder declararse en concurso de acreedores (antigua quiebra), a cambio de lo cual se les exoneraba de parte del pasivo. Es decir, se les perdonaba parte de las deudas.
Esta opción está especialmente indicada para aquellos clientes, que aparte del préstamo hipotecario, tengan más deudas con diferentes acreedores.
Desde el año 2013, se impuso a las entidades financieras una doble condición para que un préstamo hipotecario pueda ser ejecutado:
- Por un lado, que la vivienda haya sido previamente tasada conforme a la Ley 2/1981, es decir, por una sociedad de tasación.
- Por otro, que el valor tipo a efectos de la subasta que se haga constar en la escritura no sea inferior al 75% de la tasación realizada conforme a la Ley 2/1981
Muchas cláusulas de las escrituras de hipoteca no cumplen los anteriores requisitos y son declaradas abusivas por los Tribunales, siendo, por ejemplo, práctica relativamente frecuente que los Bancos fijasen como valor tipo a efectos de subasta el importe del capital del préstamo, prescindiendo de cualquier tasación.
Esto determina la nulidad de la cláusula y el archivo del procedimiento de ejecución hipotecaria.
Si tu hipoteca se encuentra entre los miles de préstamos que han sido cedidos a un Fondo Buitre, puedes alegar también la falta de legitimación activa del Banco.
Como habrás probablemente escuchado en los medios de comunicación, miles de préstamos hipotecarios fallidos o con una elevada probabilidad de morosidad, han sido titularizados por los Bancos, con la finalidad de sanear sus balances.
En estos supuestos, varios Juzgados entienden que el Banco carece de legitimación activa para ejecutar la hipoteca, al haber cedido su crédito, lo cual supone un nuevo motivo de oposición para alegar en el Juzgado.